بازار مسکن در ماه تیر دو رفتار متفاوت از خود بروز داد. اثر جنگ تحمیلی ۱۲ روزه در نیمه اول ماه و سپس اثر آتشبس در دو هفته اخیر باعث شد، معاملات از «توقف شدید» به «تحرک ضعیف» تغییر وضعیت دهد. سطح قیمت فروشندهها در همین مسیر نوسان کرد و اکنون ۲ درصد پایینتر از «ماه قبل از حملات» است.
بازار معاملات مسکن پایتخت طی یک ماه منتهی به ابتدای مرداد بهدلیل شرایط دوگانه «شوک ناشی از شرایط جنگی در نیمه اول تیر از یکسو و آتشبس طی هفتههای اخیر از سوی دیگر» با دو نیمه متفاوت همراه شد؛ معاملات در روزهای جنگ تحمیلی ۱۲ روزه با «توقف نسبی همراه بود اما پس از آن، در نیمه دوم تیر با تحرکی هر چند ضعیف مواجه شد. با توجه به برآیند تغییرات، میتوان این طور برآورد کرد که بازار مسکن در حال گذار از کمای جنگی است، اما کماکان رکودی سنگینتر از سال قبل بر بازار مسکن حاکم است که میتواند تا پایان سال ادامه داشته باشد.
سایه جنگ تحمیلی ۱۲ روزه بر بازار مسکن که از ۲۳ خرداد آغاز شد، در ابتدای تیر این بازار را در مرحله توقف شدید –ایست ناگهانی خرید و فروشها_ قرار داد. دو عامل اصلی باعث توقف معاملات در روزهای جنگ تحمیلی شد. نخست خروج سنگین تقاضای سرمایهای بهدلیل بروز ریسک تخریب دارایی ملکی و دوم، توقف معاملات بهدلیل اختلال در شبکه بانکی.
آن شوک روزهای پایانی خرداد و دستکم هفته اول تیر ماه بر روند «قیمت پیشنهادی» در فایلهای فروش آپارتمان در تهران منعکس شد. بر اساس شاخص قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» که بهدلیل نبود آمار رسمی در ابتدای هر ماه از روی قیمت فروشندهها سنجش و برآورد میشود، در هفتههای ابتدای تیر ماه، شوک جنگ، منجر به توقف معاملات و کاهش متوسط «قیمت پیشنهادی» شد. سطح متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمانهای در نوبت فروش در محلههای منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، در ابتدای تیر به کمتر از ۹۵ میلیون تومان رسید اما در میانه تیر، بازار به نوعی از حالت «سکون» فاصله گرفت و تحرک ضعیف معاملاتی برقرار شد. در آن مقطع یعنی حدود ۱۰ روز پس از اعلام آتشبس متوسط «قیمت پیشنهادی» فایلهای ارائه شده به ۹۸ میلیون تومان رسید. در حال حاضر نیز متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی موجود در بازار فروش محلههای منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، به رقم ۱۰۰ میلیون و ۳۰۰هزار تومان رسیده است. این رقم از سطح قیمت یک ماه گذشته بیشتر است اما در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» در ابتدای خرداد، یعنی ماه قبل از جنگ، ۲درصد پایینتر است.
بررسیها همچنین حاکی از آن است که قیمت پیشنهادی فعلی و در ابتدای مرداد تقریبا معادل قیمت پیشنهادی در ابتدای سال است و این یعنی «ثبات نسبی» در شرایط کنونی. در ابتدای فروردین سال ۱۴۰۴، قیمت پیشنهادی فایلهای ارائه شده ۹۹ میلیون و ۳۰۰هزار تومان بود. علت این ثبات آن است که تحتتاثیر ریسک جنگ، خریدهای سرمایهای به شدت کم شده است. از طرفی، خرید مصرفی نیز به خاطر نبود قدرت خرید بسیار پایین است؛ بهطوری که این «رکود سنگین» در صورت ادامه آتشبس و تداوم کاهش نسبی «هیجان منفی» میتواند تا ماههای آینده ادامه یابد. در حال حاضر تورم نقطهای مسکن با استناد به شاخص قیمت پیشنهادی در ابتدای مرداد نشان میدهد، سطح قیمت نسبت به سال گذشته افزایشی ۱۲درصدی داشته است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمانهای میانمتراژ ارائه شده به بازار در ابتدای مرداد سال گذشته ۸۸.۴ میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. به این ترتیب سرعت رشد قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به سالهای ۹۷ تا ۹۹ که میانگین ۶۰درصد (نقطهای) بود، کاهش چشمگیری از خود نشان میدهد.
بررسی اولیه از بازار نشان میدهد، علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید نیز در بازار نیز به کمترین میزان خود رسیده است. در حال حاضر هر دو سمت بازار خرید و فروش، در حال رصد بازار و تحولات سیاسی و اقتصادی کشور هم در سطح بینالملل و هم در داخل هستند. در واقع، با وجود اینکه سطح «قیمت پیشنهادی» فایلهای ارائه شده در ابتدای مرداد به صورت میانگین ۲ میلیون تومان بالاتر از نیمه اول تیر است، اما معاملات و سطح «قیمت قطعی» عمدتا کمتر از سطح قیمت پیشنهادی است و خریدوفروشهای حداقلی برپایه «پایینترین قیمت موجود در بازار» صورت میگیرد. در نتیجه بر اساس روایت واسطههای ملکی، قیمت قطعی آپارتمانها در معاملات مسکن تا ابتدای مرداد، روندی منفی نسبت به فروشرفتهها در ماه گذشته از خود نشان میدهد. اما از آنجا که آمار رسمی از «قیمت قطعی» آپارتمان وجود ندارد، امکان بررسی رشد آن نیز فراهم نیست.
برآیند یکماهه بازار مسکن نشان میدهد، با وجود کاهش ریسک جنگ در فضای بازار، اما قدرت خرید همچنان در بازار کم است و در مقابل، امکان فروش با قیمت فعلی برای بخشی از عرضهکنندهها وجود ندارد، این عدمارتباط دو طرفه، «سایه رکود» بر سر بازار مسکن را سنگین نگه داشته است و به گفته، واسطههای ملکی ادامه آتشبس میتواند «ادامه ثبات قیمت» را به همراه داشته باشد؛ در این شرایط «رکود مسکن» ادامه خواهد داشت.
طی روزهای گذشته تعداد فایلهایی که از عبارت «قصد مهاجرت» برای فروش آپارتمان خود استفاده کردهاند، به شکل محسوسی در بازار مسکن به چشم میآمد. این فایلها همچنان فعال هستند. برخی فروشندهها نیز تقاضای تهاتر آپارتمان در تهران با یک واحد مسکونی در شهرهای دیگر از جمله شهرهای شمالی را دارند. به نظر میرسد این مدل فروش برای «فروش قطعی در اوج رکود خرید» است که روی قیمتها نیز تاثیر کاهشی دارد.
